房地產業營改增稅收指引

一、房地產業增值稅納稅人

（一）在中華人民共和國境內銷售自己開發的房地產項目的企業，為增值稅納稅人。

（二）增值稅納稅人分為一般納稅人與小規模納稅人兩大類。這兩類納稅人不僅有規模上的區別，更有稅制適用上的區別。從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。

二、征稅范圍

根據《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》規定，房地產業主要涉及以下稅目：一是房地產企業銷售自己開發的房地產項目適用銷售不動產稅目；二是房地產企業出租自己開發費房地產項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目（不含不動產售后回租融資租賃）。

三、稅率和征收率

（一）房地產企業銷售、出租不動產適用的稅率均為11%

（二）小規模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業務，征收率為5%。

四、計稅方法

（一）基本規定

增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。

小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。

（一）一般計稅方法的應納稅額

一般計稅方法的應納稅額按以下公式計算：

應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額

（二）簡易計稅方法的應納稅額

1.簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：

應納稅額=銷售額×征收率

2.簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）

五、特殊規定和過渡政策

（一）房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。

納稅人按照上述規定從全部價款和價外費用中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據為合法有效憑證。

（二）房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

（三）房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。。

（四）房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

（五）房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

六、納稅義務發生時間

（一）納稅人銷售、出租不動產，為發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產權屬變更的當天。

（二）納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

七、全面推開營改增的意義

李克強總理在十二屆全國人大四次會議上提出從5月1日起全面推開營改增，意味著營改增進入了決勝的攻堅階段。作為深化財稅體制改革的重頭戲和推進供給側結構性改革的重要舉措，在“十三五”開局之年全面推開營改增有著特殊重要意義。

首先，全面推開營改增，標志著我國增值稅將實現對貨物和勞務的全覆蓋，延續多年的營業稅將退出歷史舞臺，與國家治理體系和治理能力現代化相適應的現代消費型增值稅制度將最終確立。

第二，全面推開營改增，不僅是稅制改革的重大突破，而且將加快整個財稅體制改革的進程，為財稅體制更好地發揮在治國安邦中的基礎性、支柱性、保障性作用奠定堅實的基礎。

第三，全面推開營改增，將大大減輕企業稅負，是為企業“降成本”“增活力”，用短期財政收入“減法”換取持續發展勢能“加法”的重要一招，必將為緩解經濟下行壓力，推動經濟穩中有進、穩中向好提供有力支持。

第四，全面推開營改增，將營造更加有利于激發市場主體活力的稅制環境，為促進大眾創業、萬眾創新提供有效的稅制引導，在推進供給側結構性改革中，助力經濟保持中高速增長、邁向中高端水平。

附件：《房地產業營改增稅收政策摘錄與說明》

房地產業營改增稅收政策摘錄與說明

一、納稅人

納稅人亦稱納稅義務人、“課稅主體”，是稅法上規定的直接負有納稅義務的單位和個人。國家無論課征什么稅，要由一定的納稅義務人來承擔，沒有納稅人就不成其為稅收，每種稅收都有各自的納稅人。納稅人究竟是誰，一般隨課稅對象的確定而確定，例如個人所得稅法中工資、薪金所得，其納稅人是有工資、薪金所得的個人；房產稅的納稅人是產權所有人或者使用者。同一種稅，納稅人可以是企業、單位和個人，就如增值稅，企業生產提供建筑服務，納稅人是企業；個人提供建筑服務，納稅人就是個人。

（一）基本規定

1.在境內發生增值稅應稅行為的單位和個人，為增值稅納稅人。

單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。

個人，是指個體工商戶和其他個人。

2.單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統稱承包人）以發包人、出租人、被掛靠人（以下統稱發包人）名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以該發包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。

3.境外單位或者個人在境內發生應稅行為，在境內未設有經營機構的，以購買方為增值稅扣繳義務人，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

（二）納稅人的分類

1.增值稅納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。

一般納稅人和小規模納稅人在稅收待遇上的區別如下：

（1）一般納稅人銷售應稅的貨物或勞務可以自行開具增值稅專用發票，而小規模納稅人不能自行開具，購買方索取專用發票的，小規模納稅人只能到主管稅務機關申請代開專用發票。

（2）一般納稅人購進貨物或勞務可以憑取得的增值稅專用發票以及其他扣稅憑證按規定抵扣稅款，而小規模納稅人不享有稅款抵扣權。

（3）征稅辦法不同。一般納稅人適用一般計稅方法計稅，小規模納稅人適用簡易計稅方法計稅。

2.應稅行為的年應征增值稅銷售額（以下稱應稅銷售額）超過財政部和國家稅務總局規定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。

年應稅銷售額超過規定標準的其他個人不屬于一般納稅人。年應稅銷售額超過規定標準但不經常發生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規模納稅人納稅。

（三）一般納稅人的管理

1.年應稅銷售額未超過規定標準的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。

會計核算健全，是指能夠按照國家統一的會計制度規定設置賬簿，根據合法、有效憑證核算。

2. 符合一般納稅人條件的納稅人應當向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記。具體登記辦法由國家稅務總局制定。

除國家稅務總局另有規定外，一經登記為一般納稅人后，不得轉為小規模納稅人。

二、征稅范圍

征稅范圍，也征課稅范圍，主要是規定一個稅種對哪些目的物征稅，是區別一種稅與另一種稅的重要標志。按照《增值稅暫行條例》和《營改增試點實施辦法》規定，增值稅的征稅范圍包括在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售貨物、提供加工和修理修配勞務、進口貨物以及銷售服務、無形資產或者不動產。單位和個人發生上述應稅行為取得的收入，都應繳納增值稅；取得上述應稅行為以外的收入，如彩票中獎收入或者政府獎勵收入，則不需要繳納增值稅。

（一）房地產業征稅范圍

根據《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》規定，營改增后，房地產業主要涉及以下稅目：一是房地產企業銷售自己開發的房地產項目適用銷售不動產稅目；二是房地產企業出租自己開發的房地產項目（如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目（不含不動產售后回租融資租賃）。

1.銷售不動產稅目

銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。

建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。

構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

2.租賃服務稅目中涉及不動產租賃服務的稅目

（1）融資租賃服務，是指具有融資性質和所有權轉移特點的租賃活動。即出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入有形動產或者不動產租賃給承租人，合同期內租賃物所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃。

按照標的物的不同，融資租賃服務可分為有形動產融資租賃服務和不動產融資租賃服務。

融資性售后回租不按照本稅目繳納增值稅。

（2）經營租賃服務，是指在約定時間內將有形動產或者不動產轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的業務活動。

按照標的物的不同，經營租賃服務可分為有形動產經營租賃服務和不動產經營租賃服務。

將建筑物、構筑物等不動產或者飛機、車輛等有形動產的廣告位出租給其他單位或者個人用于發布廣告，按照經營租賃服務繳納增值稅。

車輛停放服務、道路通行服務（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。

（二）具體規定

1.銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產，但屬于下列非經營活動的情形除外：

（1）行政單位收取的同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業性收費。

①由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

②收取時開具省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據；

③所收款項全額上繳財政。

（2）單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務。

（3）單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務。

（4）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

2.有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。

3.在境內銷售服務、無形資產或者不動產，是指：

（1）服務（租賃不動產除外）或者無形資產（自然資源使用權除外）的銷售方或者購買方在境內；

（2）所銷售或者租賃的不動產在境內；

（3）所銷售自然資源使用權的自然資源在境內；

（4）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

4.下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：

（1）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

（2）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

（3）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

（三）不征收增值稅的項目

1.下列情形不屬于在境內銷售服務或者無形資產：

（1）境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外發生的服務。

（2）境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產。

（3）境外單位或者個人向境內單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產。

（4）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

2.存款利息。

3.被保險人獲得的保險賠付。

4.房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住宅專項維修資金。

5.在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。

三、稅率與征收率

稅率，是對征稅對象的征收比例或征收額度。征收率是指特定的貨物或特定的納稅人銷售的貨物、勞務、或者服務在某一生產流通環節應納稅額與銷售額的比率。兩者既相互聯系，又相互區別。聯系是稅率與征收率都是應征稅額與課稅對象的比例。但兩者又有不同，稅率是在稅收法律中明確定義的，是稅法的構成要素；征收率則不是稅法的構成要素，是針對特定納稅主體或特定課稅對象設定的。

（一）稅率

1.房地產業適用稅率：

（1）銷售不動產：11%。

（2）不動產經營租賃服務、不動產融資租賃服務（不含不動產售后回租融資租賃）：11%。

2．其他營改增項目適用的稅率：

（1）有形動產租賃服務，稅率為17%。

（2）交通運輸、郵政、基礎電信以及轉讓土地使用權，稅率為11%。

（3）增值電信、金融服務、現代服務、生活服務以及銷售無形資產（不含轉讓土地使用權），稅率為6%

（4）境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局規定。

（二）征收率

1.基本規定：增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

2.特殊規定：小規模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業務，征收率為5%。

四、銷項稅額

銷項稅額是指納稅人發生應稅行為，按規定計算并向購買方收取的增值稅額。銷項稅額不是應納增值稅額，而是納稅人所銷售的貨物、勞務、服務、無形資產和不動產截止到本銷售環節的整體稅負，該銷售環節的應納增值稅額是納稅人計提的銷項稅額減去其取得的進項稅額后的余額。

（一）銷項稅額的計算

銷項稅額按照納稅人發生應稅行為收取的銷售額和增值稅稅率進行計算。銷項稅額計算公式如下：

銷項稅額=銷售額×稅率

納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）

（二）銷售額確定的一般規定

1.銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。銷售額不包括收取的銷項稅額。

價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：

（1）代為收取并同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業性收費：

①由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

②收取時開具省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據；

③所收款項全額上繳財政。

（2）以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。

2.銷售額以人民幣計算。

納稅人按照人民幣以外的貨幣結算銷售額的，應當折合成人民幣計算，折合率可以選擇銷售額發生的當天或者當月1日的人民幣匯率中間價。納稅人應當在事先確定采用何種折合率，確定后12個月內不得變更。

3.納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，按照以下方法適用稅率或者征收率：

（1）兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率。

（2）兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用征收率。

（3）兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率。

4.一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。

本條所稱從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在內。

5.納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。

（三）銷售額和銷項稅額的扣減

1. 納稅人發生應稅行為，將價款和折扣額在同一張發票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額。

2.納稅人適用一般計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應當從當期的銷項稅額中扣減。

3.納稅人發生應稅行為，開具增值稅專用發票后，發生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應當按照國家稅務總局的規定開具紅字增值稅專用發票；未按照規定開具紅字增值稅專用發票的，不得扣減銷項稅額和銷售額。

（四）銷售額的稅務調整

納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：

1.按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

2.按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

3.按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率由國家稅務總局確定。

不具有合理商業目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。

五、進項稅額

進項稅額是與銷項稅額相對應的一個概念，指納稅人購進貨物、勞務、服務、不動產和無形資產，所支付或者負擔的增值稅額。

（一）準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額

下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：

1.從銷售方取得的增值稅專用發票（含稅控機動車銷售統一發票，下同）上注明的增值稅額。

2.從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

3.購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：

進項稅額=買價×扣除率

買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上注明的價款和按照規定繳納的煙葉稅。

購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。

4.從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

5.適用一般計稅方法的納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。

融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

（二）不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額

1.納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。

納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

2.下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

（1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。

納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

不動產、無形資產的具體范圍，按照《營改增試點實施辦法》所附的《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》執行。

固定資產，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、工具、器具等有形動產。

（2）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

（3）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

（4）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

（5）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。

（6）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣

（7）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

上述第（4）點、第（5）點所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

上述第（2）點、第（3）點、第（4）點、第（5）點所稱非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質，以及因違反法律法規造成貨物或者不動產被依法沒收、銷毀、拆除的情形。。

3.有下列情形之一者，應當按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發票：

（1）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的。

（2）應當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。

（三）進項稅額的調整

1.適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額

主管稅務機關可以按照上述公式依據年度數據對不得抵扣的進項稅額進行清算。

2已抵扣進項稅額的購進貨物（不含固定資產）、勞務、服務，發生上述第2項所列情形（簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目除外）的，應當將該進項稅額從當期進項稅額中扣減；無法確定該進項稅額的，按照當期實際成本計算應扣減的進項稅額。

3.已抵扣進項稅額的固定資產、無形資產或者不動產，發生上述第2項所列情形的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額=固定資產、無形資產或者不動產凈值×適用稅率

固定資產、無形資產或者不動產凈值，是指納稅人根據財務會計制度計提折舊或攤銷后的余額。

4.按照上述第（二）款第2項第（1）點規定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產、無形資產、不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應稅項目，可在用途改變的次月按照下列公式計算可以抵扣的進項稅額：

可以抵扣的進項稅額=固定資產、無形資產、不動產凈值/（1+適用稅率）×適用稅率

上述可以抵扣的進項稅額應取得合法有效的增值稅扣稅憑證。

5.一般納稅人取得專用發票后，發生銷貨退回、開票有誤等情形但不符合作廢條件的，或者因銷貨部分退回及發生銷售折讓的，應在稅務機關出具《開具紅字增值稅專用發票信息表》的當月，依據《開具紅字增值稅專用發票信息表》所列增值稅稅額從當期進項稅額中轉出。

六、應納稅額計算

（一）基本規定

增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。

小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。

（一）一般計稅方法的應納稅額

一般計稅方法的應納稅額按以下公式計算：

應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額

（二）簡易計稅方法的應納稅額

1.簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：

應納稅額=銷售額×征收率

2.簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）

3.納稅人適用簡易計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的銷售額，應當從當期銷售額中扣減。扣減當期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款，可以從以后的應納稅額中扣減。

納稅人發生應稅行為，開具增值稅專用發票后，發生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應當按照國家稅務總局的規定開具紅字增值稅專用發票；未按照規定開具紅字增值稅專用發票的，不得扣減銷售額。

七、納稅時間

（一）增值稅納稅義務發生時間

納稅義務發生時間是指稅法規定的納稅人應當承擔納稅義務的起始時間。納稅人銷售服務、無形資產或者不動產，其納稅義務發生時間為：

1.納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

2.納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

3.納稅人從事金融商品轉讓的，為金融商品所有權轉移的當天。

4. 納稅人發生視同銷售服務、無形資產或者不動產行為（不包括用于公益事業或者以社會公眾為對象），其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

5.增值稅扣繳義務發生時間為納稅人增值稅納稅義務發生的當天。

（二）納稅期限

納稅期限，是負有納稅義務的納稅人向國家繳納稅款的最后時間限制。它是稅收強制性、固定性在時間上的體現。增值稅的納稅期限分別為1日、3日、5日、10日、15日、1個月或者1個季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務機關根據納稅人應納稅額的大小分別核定。以1個季度為納稅期限的規定適用于小規模納稅人、銀行、財務公司、信托投資公司、信用社，以及財政部和國家稅務總局規定的其他納稅人。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

納稅人以1個月或者1個季度為1個納稅期的，自期滿之日起15日內申報納稅；以1日、3日、5日、10日或者15日為1個納稅期的，自期滿之日起5日內預繳稅款，于次月1日起15日內申報納稅并結清上月應納稅款。

扣繳義務人解繳稅款的期限，按照前兩款規定執行。

八、納稅地點

（一）固定業戶應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣（市）的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅；經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。

（二）非固定業戶應當向應稅行為發生地主管稅務機關申報納稅；未申報納稅的，由其機構所在地或者居住地主管稅務機關補征稅款。

（三）其他個人提供建筑服務，銷售或者租賃不動產，轉讓自然資源使用權，應向建筑服務發生地、不動產所在地、自然資源所在地主管稅務機關申報納稅。

（四）扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報繳納扣繳的稅款。

九、房地產業營改增特殊規定和過渡政策

（一）房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。

納稅人按照上述規定從全部價款和價外費用中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據為合法有效憑證。

（二）房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

（三）房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。。

（四）房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

（五）房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

十、試點前發生的業務的處理。

（一）試點納稅人發生應稅行為，按照國家有關營業稅政策規定差額征收營業稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。

（二）試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。

（三）試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅政策規定補繳營業稅。